חשבון ה Property Tax גבוה מדי? כך תוכלו לערער ולהוריד את חשבון המס

Property Taxes הם חלק גדול מבעלות על בתים בארצות הברית. תלוי באיזו מדינה ו/או עיר גרים, שיעור ה propety tax ישתנה. המס מבוסס על הערכת שווי הנכס, והכספים ממסים אלו מממנים גופים עירוניים כמו בתי ספר, ספריות, בטיחות הציבור, כבישים, ביוב, מים ועוד.

ערך הבית או הנכס תלוי בהרבה גורמים, שכולם נלקחים בחשבון בעת קביעת ה property tax. בין אם העיר מוסיפה בית ספר חדש, תחנת כיבוי אש או מחדשת כביש, או שהוספתם עליית גג או חדר נוסף לביתכם, ה property tax ישקף את הערך המוסף לנכס.

חלק מבעלי הבתים מקבלים הפתעה לא רצויה בתיבות הדואר שלהם: הערכות נכסים חדשות ממשרדי המס המקומיים שלהם, שהעניקו ערך גבוה בהרבה לבתיהם מאשר לפני הקוביד. במקרים מסוימים, משמעות הדבר היא עלייה ב Property Tax שלהם בתקופה שבה גם עלויות אחרות, כמו מזון ודלק, עולות.

בנוסף, הרבה בעלי בתים מוצאים שערך הבית שקנו ירד בחודשים האחרונים, אך משרדי המס אינם מעדכנים את ערך הבית לפי המצב החדש בשוק.

עם זאת, יש חדשות טובות לבעלי בתים. ניתן לערער על הערכת הנכס, והצלחה פירושה שחשבון המס יכול להיות מופחת במאות עד אלפי דולרים.

מכיוון שאני נמצאת בקליפורניה ואינני מתמצאת בחוקי מדינות אחרות, אתמקד בתהליך הערעור בקליפורניה, אך באופן כללי לכל מדינה יש תהליך משלה, שסך הכל אמור להיות די דומה.

על פי החוק בקליפורניה (הצעה 13), הערך המוערך של נכס נקבע בדרך כלל כאשר הנכס משנה בעלות או כאשר הוא נבנה או שופץ לאחרונה ומוגבל לעליות שנתיות של 2% לכל היותר.

על פי הצעה 8 בקליפורניה – ניתן להפחית את המס באופן זמני, אם שווי השוק ירד מתחת לשווי ה Property Tax נכון ל-1 בינואר. מצב זה מכונה Decline-in-value.

זה לא סוד שהשוק היה מטורף בשנתיים האחרונות ושוק הדיור בארה”ב זינק במהלך המגיפה, והעלה את ערך הבית הממוצע בארה”ב ב-37% מאז פברואר 2020. מחוזות וערים בדרך כלל מעריכים מחדש את הנכסים מדי שנה או שנתיים, אם כי לפעמים יש פער של כמה שנים – כלומר בעלי בתים כעת רואים את ההשפעה של תנופת הנכסים בשנתיים האחרונות בחשבונות המס שלהם.

יחד עם זאת, בשנה האחרונה הייתה דווקא ירידה בערך של נכסים באזורים מסויימים אך חשבונות המס לא עודכנו לפי שווי השוק החדש.

ה property tax יכול להיות גבוה מדי אם:

• הקאונטי (מחוז) או העיר העריכו יתר על המידה את ערך הנכס
• ערך הנכס ירד
• פרטי הנכס שדווחו למחוז או לעיר אינם נכונים (למשל טעות במספר החדרים, סה”כ שטח הבית וכו’)

תהליך הערעור

בכל המחוזות בקליפורניה, יש ועדת ערעורים אחת או יותר , או מועצת מפקחים מחוזית המכונה בדרך כלל ועדת ערעורים. ועדת הערעורים היא ישות עצמאית שתפקידה לפתור מחלוקות בין פקיד השומה המחוזי לבין משלמי המסים על שווי נכסים מקומיים. החלטות ועדת ערעורים מחייבות מבחינה משפטית וניתנות לאכיפה.

אם בעל נכס אינו מסכים עם השווי שנקבע לנכס, עליו לדון בנושא ראשית עם צוות פקיד השומה במחוז בו נמצא הנכס. אם לא ניתן להגיע להסכם, אזי לבעל הנכס יש זכות לערער על השווי בנסיבות ומגבלות מסוימות.

מי רשאי להגיש ערעור

ערעור על property tax יכול להיות מוגש על ידי בעל הנכס או בן זוגו, הוריו או ילדיו של הבעלים, או כל אדם האחראי ישירות לתשלום המס. בקליפורניה ניתן להגיש בקשה גם על ידי סוכן מורשה. אם המערער הוא סוכן מורשה , בעל הנכס צריך למנות את הסוכן בכתב (למעט עורך דין בעל רישיון בקליפורניה).

מתי ניתן לערער

לכל מחוז/עיר יש תקופת ערעור משלה, אך בדרך כלל תקופת הערעורים בקליפורניה עבור Regular Assessment היא בין ה 2 ביולי וה 30 בנובמבר. במחוזות מסויימים זה עד ה 15 בספטמבר

חשוב לברר עם המחוז בו נמצא הנכס מתי תקופת הערעורים.

לגבי חשבונות של Supplemental Assessment או Escape Assessment שנשלחים כתוצאה מהחלפת בעלות או שיפוץ הנכס, הערעור צריך להיות תוך 60 יום מיום שליחת ההודעה על תוספת המס, אך ישנם מחוזות עם זמנים אחרים, לכן מומלץ לבדוק עם המחוז הספציפי בו נמצא הנכס.

במדינות אחרות בארה”ב תקופת הערעורים יכולה להיות שונה ואף קצרה יותר ולכן ייתכן שיהיה צורך לפעול במהירות

הבנת הערכת המס

השלב הראשון הוא להבין את כל הפרטים והסכומים בחשבון המס ו/או ה assessment. קראו את כל המסמכים שקיבלתם ואם יש שאלות, מומלץ להתקשר למשרד המחוז או העיר ולדבר איתם. הם בדרך כלל יסבירו כיצד הגיעו להערכת המס הספציפית.

מהו שווי הנכס

לפני הגשת ערעור, בדקו את מכירות הנדל”ן המקומיות עבור בתים דומים כדי לקבל תחושה האם הערכת המס מתאימה לתנאי השוק. אם ההערכה החדשה שקיבלתם בדואר מעריכה את שווי הנכס גבוה יותר ממה שנמכרו נכסים דומים, ניתן להתקדם בתהליך הערעור.

מומלץ להתייעץ עם סוכן נדל”ן מקומי שידע לייצר דו”ח השוואה מאוד דומה למה שיעריך שמאי (appraiser). כחלק מתהליך הערעור צריך לספק דו”ח מכירות של נכסים דומים שנמכרו בסמוך ל-1 בינואר אך לא יאוחר מה-31 במרץ. חשוב להבין שתהליך הערעור יכול בסופו גם להעלות את ערך הנכס אם הממצאים יצביעו על ערך גבוה יותר ממה שנרשם בחשבון המס האחרון, לכן השלב הזה של מציאת הנכסים הנכונים להשוואה הוא קריטי וחשוב.

מילוי בקשת הערעור

תהליך הערעור מתחיל במילוי טופס הערעור. לכל מחוז טופס משלו וחשוב למלא את הטופס הנכון. ברוב המקרים היום ניתן למלא את הטופס אונליין.

בדרך כלל ניתן למצוא את מספר הטלפון לבירורים על חשבון המס וכדאי לתקשר כדי לוודא היכן נמצא הטופס לערעור של המחוז הספציפי.

הטופס מורכב ממספר חלקים:

1. פרטים אישיים
2. פרטי סוכן מורשה – אם ברצונכם למנות מישהו שיערער בשמכם, עליכם למלא את הפרטים בחלק הזה. אם הסוכן הוא אינו עורך דין בעל רישיון בקליפורניה עליכם לחתום בנוסף על כך שאתם ממנים את הסוכן הספציפי הזה ומאשרים לו לערער בשמכם
3. פרטי הנכס
4. ערך הנכס
   • עמודה A- הזינו את הסכומים המוצגים בחשבון המס שקיבלתם או חשבון המס לשנה עליה אתם מערערים
   • עמודה B – הזינו את דעתכם לגבי ערך הנכס עבור כל אחת מהקטגוריות הרלוונטיות. אם לא מציינים דעה ומשאירים את החלק הזה ריק הבקשה תדחה.
   • עמודה C – לא תמיד מופיעה, אבל אם כן עמודה מיועדת לשימוש ועדת הערעורים. השאירו אותה ריקה
5. סוג הערעור – סמנו רק פריט אחד המתאר בצורה הטובה ביותר על מה אתם מערערים
   • Regular Assessment – בחרו באופציה זאת אם את מערערים על:
     • ירידה בערך הנכס (שווי נכון ל-1 בינואר של השנה הנוכחית).
     • שינוי בבעלות או בנייה חדשה, כאשר ה 60 יום להגשת ערעור על ה supplemental assessment פוספסו, בתנאי שכבר עברנו את ה 1 בינואר מאז החלפת הבעלות או הבניה החדשה.
   • Supplemental Assessment – סמנו אפשרות זאת כאשר מערערים על תוספת מס כתוצאה משינוי בעלות או בניה חדשה, תוך 60 יום מיום שליחת הודעת תוספת המס
   • Roll Change/Escape Assessment/Penalty Assessment
6. הסיבה לערעור – חלק זה חשוב מאוד. כאן בעצם מסבירים לועדת הערעורים מה הסיבה לערעור ועם מה אתם לא מסכימים

חשוב לזכור לחתום בסוף אחרת הבקשה תדחה.

מחוזות מסויימים דורשים רק למלא את הטופס ולא מאשרים הוספה של שום מסמכים נוספים. מחוזות אחרים מאפשרים לצרף קבצי PDF. במידה ולא ניתן לצרף מסמכים , את המסמכים הנוספים התומכים בערעור ניתן יהיה להציג בזמן השימוע מול ועידת הערעורים אם תזומנו לאחת כזו.

חלק מהמחוזות דורשים רק את הטופס ושולחים תשובה תוך ימים או שבועות. מחוזות אחרים דורשים שימוע מול ועדה.

תשלום חשבון המס – חשוב לציין שהגשת בקשה לערעור ה property tax אינה פוטרת מהחובה לשלם את המיסים על הנכס הנדון עד למועד המופיע בחשבון המס. במידה והערעור התקבל וחשבון המס יופחת, המחוז ישלח החזר עבור כל מיסים ששולמו ביתר וברוב המקרים גם בתוספת ריבית על הסכום ששולם ביתר עבור השנה שעבורה התקבל הערעור.

השימוע בועדת הערעורים

אם המחוז בו נמצא הנכס דורש שימוע מול ועדה, לאחר שטופס הערעור מולא ונשלח, תקבלו מכתב בדואר (לאחר כמה שבועות ואולי חודשים) עבור זימון לשימוע מול ועדת הערעורים. הזימון ישלח לפחות 45 יום לפני השימוע.

לשימוע צריך להביא את כל המסמכים הרלוונטים לרבות אפרייזל או דו”ח של סוכן נדל”ן לגבי ערך הנכס. מי שנתן את חוות הדעת לגבי ערך הנכס צריך להיות נוכח בשימוע גם כן.

חשוב לחשב את ערך הנכס לפי ה Market Approach שלוקח בחשבון בתים דומים שנמכרו באותו איזור באותה תקופה. ועדת הערעורים מייחסת חשיבות רבה למה שנקרא ה Valuation Date.

Valuation Date הוא תאריך חשוב כאשר מחפשים בתים דומים להשוואת ערך הנכס.

• במקרה של החלפת בעלות (קניית בית) – ה valuation date הוא תאריך העברת הבעלות (טייטל)
• במקרה של בנית בית חדש – התאריך יהיה התאריך בו הבניה הסתיימה והפרמיט נסגר
• במקרה של ערעור על ערך בית שירד ה Valuation value הוא ה 1 בינואר
• במקרה של calamity – התאריך הוא היום שבו הנכס נהרס

תהליך השוואת הבתים וערך הנכס הוא השלב הכי חשוב בערעור ולכן מומלץ להיעזר באיש מקצוע שמבין את השוק ויכול לתת חוות דעת מקצועית שמגובה בנתונים אמיתיים ונכונים.

בזמן השימוע חשוב להיצמד לעובדות. ברוב המקרים אין יותר מדי זמן להציג את העובדות – לפעמים פחות מ 15 דקות.

קבלת ההחלטה

ברוב המקרים הועדה תחליט בזמן השימוע ותיידע את המשתתפים. במידה והועדה לא הגיעה להחלטה, פקיד ועדת הערעורים ישלח את ההחלטה בכתב.

הסבר לגבי כל תהליך הערעור בקליפורניה ניתן לצפייה בווידאו הזה

• הסבר מפורט לגבי מילוי טופס הערעור מתחיל בדקה 6:50
• הסבר לגבי Market Approach – מתחיל בדקה 11:57
• הסבר לגבי איסוף של Comparable sale – מתחיל בדקה 13:20

בהצלחה!